【音频解读】《安阳市人民政府关于公布安阳市市区基准地价及土地收益租金标准的通知》政策解读
一、编制背景
我市上一轮基准地价自2020年7月初公布执行以来，对我市深化土地制度改革，建立和规范土地市场、促进城市建设和经济发展发挥了重要的作用。随着经济的发展和市场环境的不断变化，原有的基准地价体系与市场价格水平出现较大差异，同时国土空间规划城镇开发边界成果的划定，对安阳市城市用地布局规划和土地利用方向产生了新的影响。鉴于此，为保证基准地价的现势性和适用性，结合安阳市市区土地管理实际需要，依据《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办发〔2023〕10号文）的要求，开展了新一轮的城镇土地级别与基准地价的更新调整工作。
二、法律依据
（一）根据《中华人民共和国土地管理法》第27条，县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。
（二）根据《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》要求，完善城乡基准地价制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩动态调整机制。
（三）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条，基准地价应当定期确定并公布。
（四）按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》以及《河南省自然资源厅办公室关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（豫自然资办发〔2021〕27号）的要求，基准地价更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。
三、基准地价内涵
城镇基准地价是在确定的定级范围内，各土地级别，各类建设用地在一定估价期日、设定的用途、容积率、使用年限、开发程度等条件下的土地使用权平均价格。
四、编制过程和作用
本次基准地价编制是按照《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等相关规程、技术方案的要求，经过外业调查、资料收集、内业评估、意见征询、成果编制、专家论证、成果验收和公开听证等多个环节和程序，并上报市政府审批、公布实施。
基准地价是政府调控土地市场的重要手段，是国有建设用地使用权出让的重要参考，具有重要的现实意义；同时，也是科学调控土地市场，引导土地市场投资和交易行为，合理征收土地税费，制定土地利用计划、规划等方面的重要参考，对加强城市土地市场地价管理，促进城市土地资源的有效配置，具有重要意义。
五、基准地价更新说明
（一）地价体系变化情况
1.依据《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办发〔2023〕10号）、《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》，将土地用途分为商服用地、商务金融用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地（场站）、交通运输用地（线路）和特殊用地共八类，分别确定其土地级别和出让基准地价。
2.新设商服用地、商务金融用地、住宅用地楼面价成果。
3.新设相应用途修正系数，各级别二级类用途基准地价，应结合相应用途修正系数进行修正确定。
（二）定级范围调整情况
较上一轮基准地价定级范围，本次定级范围增加水冶镇和曲沟镇。出让基准地价定级估价范围为安阳市中心城区、示范区白璧镇、高庄镇、殷都区水冶镇、曲沟镇，共755.56平方公里。
（三）土地级别变化情况
我市建设用地土地级别和基准地价划分为商服用地、商务金融用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地（场站）、交通运输用地（线路）和特殊用地共八类用途，其中商服用地、住宅用地、工矿仓储用地划分了5到7个级别。商服用地增加一个级别，从原六个级别变为七个级别，依据城市发展规划、建设现状和未来商服用地供应趋势，对级别内街区划分均质区域，将成熟区域与潜力区域进行剥离，细化商服用地级别和价格分布。
（四）地价变化情况
通过对近年安阳市土地市场和房地产市场发展的调查，房地产市场存在销售价格、销售面积的下降趋势，去化周期在增长。本次更新适时对各用途基准地价进行了调整，以适应行业发展，达到稳市场的调控目标。
六、基准地价成果应用范围与方向
基准地价作为反映一定区域内土地价值的量化指标，它是政府制订各项土地管理政策、规划政策、土地税收政策的重要依据。以基准地价为指导价，建立土地资产的价格政策体系，有利于规范土地市场，量化土地资产价值。
（一）运用基准地价成果，为科学合理确定土地收益和相关税费提供依据
1.本轮基准地价更新成果，为确定土地出让金提供依据。
2.运用基准地价成果服务于国有土地出让价格底价确定。
（二）运用基准地价成果，制订行之有效的地价管理政策，保证土地资产管理的良性运转
1.建立、健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务。
2.充分发挥政府的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式。
3.为政府土地招标、拍卖与收购储备提供价格依据。
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