一、我市老旧小区基本情况

    据初步统计，我市老旧小区共971个，其中业主自治23个，社区管理442个，无人管理506个，集中分布在北关区、文峰区和殷都区。这些小区大部分建成于上世纪八九十年代，多数为平房、庭院，独幢楼，多层建筑小区以及配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区等，没有实施专业化物业管理，以至于各种生活保障无法跟上。

    二、出台《办法》的必要性

     （一）有利于健全政策体系，补齐城市管理短板。随着经济社会发展，我市老旧小区物业管理缺失的问题比较突出，在一定程度上影响着城市建设和文明进程。在老旧小区实施物业管理不仅是社区治理的重要内容，也是新时期社会综合治理、生态文明、环境保护、卫生城市创建、文明城市创建的重要支撑和基本要求。2017年，新修《河南省物业管理条例》正式发布实施，对老旧小区整治改造和实施物业管理也提出了明确要求，目前我市还没有出台老旧小区物业管理方面的规范性文件，亟待出台相关文件，为进一步加强城市管理提供支撑。

    （二）有利于解决日益增加的物业纠纷，促进社会稳定。老旧小区长时间无人管理，居住环境越来越差，基础设施设备、小区道路、门岗监控等方面的缺失或不完善，引发的纠纷矛盾日趋增多，有的已经影响到城市居民的日常生活和社区的稳定。为了回应社会关切，有效解决老旧小区管理中的现实问题，切实解决服务群众最后一公里问题，急需出台老旧小区物业管理办法，对老旧小区物业管理各参与方的责权利进行规范，促进社会和谐稳定。

    三、《办法》的制定过程和依据

    我局今年4月份成立了专门的起草班子，着手起草《办法》有关工作。在起草过程中，除了注意与上位法的衔接外，还广泛征求各方面意见，借鉴了省内郑州、洛阳、平顶山和邻近的山东、河北等同等省外城市老旧小区物业管理工作经验。成稿以后，广泛征求了市直有关部门、县（市）、区政府及物业主管部门、市物业管理行业协会、物业服务企业代表的意见，并经市政府法制办审核。

    《办法》制定的主要依据是国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》（2017年修订版)，并贯彻了中央有关文件精神。

    四、《办法》的主要内容

    （一）明确了物业区域的划分

    何为老旧小区，谁管理，应通过何种方式进行管理等问题，在本《办法》中均进行了明确。同时，《办法》规定了老旧小区管理实行分类管理，共分为两大类，一类是零散住宅小区，按照建筑面积5万平方米左右为标准，捆绑为一个物业管理小区。二类是建筑面积5万平方米以上的老旧小区，作为一个独立的物业小区。

    （二）明确了老旧小区管理体制和管理职责

    《办法》明确了街道办事处在老旧小区物业管理中的管理职责；明确了未实行物业管理的老旧小区由街道办事处代为管理，并且明确了以包括“公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护”等基础性服务为主要内容的管理职责，具体标准由街道办事处结合当地情况和项目实际拟定，并纳入物业服务合约。物业服务企业应当按照合同约定提供相应的服务，其标准应当在小区内显著位置进行公示，业主应当依据合约缴纳物业费；同时也对老旧小区改造有关问题进行了明确。

    五、落实《办法》的具体措施

    为更好地落实《办法》，加快老旧小区物业管理规范化进程，我们起草了《关于加强老旧小区物业管理的实施方案》（见附件）。其指导思想是按照分类管理、制度先行、政府主导、市场运作、社会参与的原则，依据《河南省物业管理条例》和《办法》建立起老旧小区物业管理长效机制，力争用4个月左右的时间，推动老旧小区实现规范化物业管理全覆盖。《实施方案》的主要内容包括：成立以市长为组长，常务副市长、分管副市长为副组长，住建等相关部门主要领导为成员的领导小组；办公室设在市房管局，由李杰同志兼任办公室主任，统筹指导全市老旧小区物业管理工作。在工作推进方面拟分为动员发动、组织实施、检查考评、整改落实4个阶段。其核心是：街道办事处要按照物业小区分类管理的要求，结合业主自治管理、单位管理、选聘物业企业管理和街道办事处管理四种类型，确定物业小区管理者。老旧小区物业管理优先选择物业企业实施专业化、市场化的物业管理方式；对于未选到管理者的小区，由街道办事处负责选聘物业企业进驻服务；对于选聘物业服务企业无果的，由街道办事处管理，并按《办法》要求建立有关制度、配备有关设施、明确管理人员；5月底前完成老旧小区物业企业的选聘和进驻工作。6月底前完成基础设施改造，7月底前开展回头看，对发现的问题开展专项整治。