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安阳市人民政府办公室关于进一步解决市辖区国有土地上不动产登记相关遗留问题的意见
安政办〔2019〕8号
发布人:jqf  来源: 安阳市政府办公室   时间:2019-03-27 11:22:44  浏览  人次

各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门及有关单位:

    为妥善解决不动产登记工作在分散登记过渡至统一登记过程中遇到的诸多政策性难题,切实维护群众合法权益,化解社会矛盾,结合实际,进一步解决城市规划区内国有土地上不动产登记相关遗留问题,提出如下处理意见:

    一、处理原则

    (一)尊重历史、实事求是

    坚持尊重历史、实事求是,积极寻求妥善的处理方法,切实把人民群众的利益放在首位,努力化解社会矛盾,有效促进社会和谐。

    (二)依法依规、分类处置

    坚持依法依规、分类处置,把为群众办理不动产权证与查处房地产开发企业违法违规问题区分开来,加快办理。

    (三)先期办理、证缴分离

    实行“证缴分离”原则。建设单位欠缴相关规费、税费和土地出让金的,各职能部门各自负责督促其限期缴清。在启动追缴权和保留处理权的同时,不动产登记机构先期办理不动产登记手续。

    二、处理范围

    我市城市规划区内,2016年7月1日实行不动产统一登记制度前,已取得《建设工程规划许可证》的国有居住用地上未完善土地、规划建设手续的住宅类不动产。

    三、处理方法

    根据申请办证主体,按为购房人办理不动产登记和为建设单位办理不动产首次登记分类处理。

    四、优先解决个人购买住房后无法办理不动产登记的三类问题

    (一)市政府为公众利益实施征收拆迁、由市征收办建设和购买的安置房按以下程序办理不动产登记:1.土地信息齐全的,个人缴齐相关费用,经市征收办确认,公告无异议,不再办理不动产首次登记,直接按现状为安置群众办理不动产登记;2.无土地信息的,个人缴齐相关费用,经权籍调查和公告无异议后,按国有划拨土地出具土地信息,经市征收办确认,直接为安置群众办理不动产登记。

    (二)个人购买单位自建房、集资建房,建设项目于2007年12月31日前已取得《建设工程规划许可证》,因主体缺失未办理不动产首次登记的,个人已足额缴齐当年房屋价款的,不动产登记机构不再为建设单位办理不动产首次登记,由辖区政府提出申请直接为购房人办理。在取得土地来源并竣工验收(或由市住房城乡建设局出具五方验收证明)后,经公告无异议,个人凭交款收据、购房协议、个人完税证明等资料直接按现状办理不动产登记(不含公建、违建)。

    (三)个人购买商品房,建设项目于2007年12月31日前已取得《建设工程规划许可证》(如同一开发项目分期建设的,时间跨度分别在此时间前后的,按前期办理),因建设项目主体缺失未办理不动产首次登记的,不动产登记机构不再为开发企业办理首次登记,由辖区政府提出申请直接为购房人办理。在取得土地来源并进行竣工验收(或由市住房城乡建设局出具五方验收证明)后,经公告无异议,个人凭购房发票(或购房票据)、购房合同、个人完税证明等资料直接办理不动产登记。

    五、稳步解决建设单位无法办理不动产首次登记的问题

    (一)对2007年12月31日前已取得《建设工程规划许可证》的建设项目,符合规划许可的,不动产登记机构直接为建设单位按现状办理不动产首次登记;对不符合规划许可的建设项目,由不动产登记机构函告市城市管理局,市城市管理局对违法部分依据当时法定处罚标准处罚、处理,出具书面意见后,经公告无异议,不动产登记机构按现状办理不动产首次登记。

    (二)对2016年7月1日前,已取得《建设工程规划许可证》、已办理竣工验收备案手续并通过公建配套验收的建设项目,直接按竣工验收备案意见办理不动产登记。

    (三)经市政府会议确定或市政府授权的机构研究处理的以下两类建设项目直接按现状办理首次登记:

    1.市处置办(含市处非帮扶工作绿色通道联席会议办公室)处非立案的项目和原解决房屋遗留问题领导小组处理过的项目,有明确办理产权手续的处理意见,项目方已落实意见要求的建设项目。

    2.“一案一表”项目,相关职能部门已严格履行自身职责的,按现状办理不动产首次登记。

    (四)对2008年1月1日至2016年7月1日之间已取得《建设工程规划许可证》的建设项目,要按照《城建遗留问题项目规划核实实施细则》(详见附件1)要求进行规划核实;不符合规划部分,由市城市管理局按照《城建遗留问题项目行政处罚实施细则》(详见附件2)处理。经公告无异议,不动产登记机构依据市城市管理局先行出具的处理意见,按现状办理不动产首次登记。

    (五)对规划核实后符合规划的单体建筑物,市城市管理局出具意见后,不动产登记机构按意见办理不动产首次登记。

    六、税费追缴办法

    (一)建设项目所欠税费,坚持“谁主管、谁负责”由征收主体向建设单位追缴,征收主体发生变化的由承接其原征收职能的现征收主体负责追缴,原征收主体配合;对不履行税费义务的采取强制执行措施或者依法申请法院强制执行。

    (二)对2016年7月1日前单位在国有居住用地上集资建房个人已取得全产权《房屋所有权证》但仍存在建设单位欠缴税费和土地出让金问题的,在单位缴齐税费和土地出让金本金后办理不动产登记。

    (三)对市处非帮扶工作绿色通道联席会议研究通过盘活方案的涉非房地产项目欠缴税费按照市处非领导小组文件有关规定执行。

    七、其他问题处理意见

    (一)关于申请主体问题

    开发建设项目申请主体灭失或因其他原因不前来申报办理不动产登记的,由项目所在辖区政府依法采取相应措施责成其履行申请义务,仍拒不申请的,列入安阳市不守信用企业名单,企业改变名称存续经营的也要列入安阳市不守信用企业名单,所有控股股东列入黑名单,在市政府门户网站公示,全市公开曝光,公示公告后由购房业主委托不动产所在地辖区政府作为申报主体代为申请办理。

    (二)关于公建配套问题

    公建配套综合验收实行移交备案制。涉及住宅小区公共配套设施的项目,建设单位凭规划核实合格意见或市城市管理部门处罚到位材料进行公共配套设施移交备案,市住房城乡建设局出具《城区住宅小区公共配套设施移交备案表》后,办理不动产登记。

    (三)关于消防验收问题

    2016年7月1日前,未取得《建设工程消防验收合格意见书》的住宅项目(及商住楼的住宅部分),可凭具备一级或二级资质的第三方专业机构的《建筑工程消防设施检测合格报告》办理不动产首次登记。住宅项目内涉及学校、商场、医疗机构等人口密集、重大公共安全的项目仍须消防部门出具《建设工程消防验收合格意见书》后,方可办理不动产登记。

    (四)关于人防问题

    对已缴纳人防易地建设费的项目,人防易地建设面积可抵顶原规划地下空间的面积。

    (五)关于不动产权籍调查问题

    不动产权籍调查涉及相关问题按《不动产权属权籍调查实施细则》执行(详见附件3)。

    (六)关于处非项目问题

    市处非帮扶工作绿色通道联席会议研究通过盘活方案的涉非房地产项目按照绿色通道联席会议纪要办理。

    (七)关于安阳县换证问题

    为贯彻落实《安阳市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见(试行)》(安政〔2015〕22号)文件精神,对2005年4月8日后安阳县政府在我市规划区范围内国有土地上用地性质为居住用地的建设项目颁发的住宅类《房屋所有权证》(仅指国有土地上已取得住宅类《房屋所有权证》的房产),经公告无异议,按原程序换发《不动产权证》。

    (八)关于公告时限问题

    本《意见》所涉及公告经现场、公开媒体或门户网站由不动产机构进行公告,公告期为15个工作日。公告有异议的,应当在异议事项解决后办理不动产登记。

    八、 原市政府出台的解决不动产遗留问题有关文件与本《意见》不一致的,按本《意见》执行;本《意见》未尽事宜及不动产登记重大问题由市自然资源和规划局研究解决。

    九、有关要求

    (一)提高认识,强化意识

    认真解决处理国有土地上不动产登记遗留问题,是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办事的重要举措。各有关部门要站在讲政治、顾大局、维稳定的高度,切实采取措施,抓好处理工作。

    (二)密切配合,认真履行职责

    处理不动产遗留问题工作,不仅难度大,政策关联性强,而且涉及单位多,情况较复杂,各有关部门要高度重视、积极配合、各司其职。

    (三)加强监管,坚决杜绝新问题的发生

    各部门要建立长效监管机制,对不属于本《意见》处理范围的房地产项目,应严格把关,不得擅自搭车,违规办理。要以本次解决不动产遗留问题为契机,认真查摆工作中存在的问题,规范建设项目事前、事中、事后的监督管理,强化执法力度,坚决杜绝类似问题重复发生。对2016年7月1日后规划批准的建设项目,不再作为遗留问题处理。

    (四)做好有关政策宣讲工作,引导不动产权利人依法维权

    隐瞒真实情况或提交虚假证明材料,造成不动产错误登记或对他人利益造成侵害的,由当事人承担责任;涉嫌犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

    附件:1.城建遗留问题项目规划核实实施细则

          2.城建遗留问题项目行政处罚实施细则

          3.不动产权属权籍调查实施细则

2019年3月1日

    附件1

城建遗留问题项目规划核实实施细则

    第一条为做好城建遗留问题项目规划核实工作,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》及相关法律、法规规定,借鉴其他地市做法,结合我市实际,制定本实施细则。

    第二条按照“谁审批、谁监管、谁核实”的原则,城乡规划主管部门依申请对取得《建设工程规划许可证》的建设工程进行规划核实。

    第三条规划核实一般应当按照核定的建设用地范围整体进行,特殊情况需要进行分期核实的,建设单位应向城乡规划主管部门提交分期核实方案,公共服务设施应先期建设、先期核实。

    分期核实的建设项目,在最后一期核实时,应当对整体指标进行计算、审核。

    部分建筑已办理不动产登记的建设项目,已确权的单体建筑可不再核实,容积率、建筑密度等相关指标可不再核算。

    第四条单地块土地权属重新分割但未调整规划指标的建设项目,原则上应当整体进行核实。不能整体核实的,应按分割后土地重新核算指标再进行核实。

    第五条核实时各项技术指标的核算应当以建设项目总平图审定时所依据的规范为准,后期调整的按调整时所依据的规范进行核实。

    第六条建设项目存在超用地范围进行建设问题的,不予通过规划核实,建设单位应自行整改。

    第七条建设用地征地拆迁工作未完成导致用地范围内应当拆除的建(构)筑物未拆除的,原则不予通过规划核实。

    第八条消防通道数量、位置与规划许可基本一致,宽度、高度满足消防要求,可予通过规划核实。

    第九条小区出入口、地下车库出入口数量、位置与规划许可基本一致,可予通过规划核实。

    第十条小区内部主要车行道路走向、宽度与审批内容基本一致,可予通过规划核实。

    第十一条建(构)筑物的外观效果与审批内容基本一致的,可予通过规划核实。

    第十二条容积率:总建筑面积在允许误差范围内(±3%),且实际容积率未超出国有建设用地使用权出让合同、控制性详细规划确定的容积率的,可予通过规划核实。

    总建筑面积在允许误差范围内(±3%),但实际容积率超出国有建设用地使用权出让合同、控制性详细规划确定的容积率的(市政府研究决定的除外),不予通过规划核实。

    第十三条建筑密度:实测基底面积增加不大于规划许可基底面积的5%,可予通过规划核实。

    第十四条绿地率:实测绿地面积减少不大于规划许可绿地面积的5%,可予通过规划核实。侵占公共绿地进行建设的,不予通过规划核实。

    第十五条公共服务设施:按分类许可内容进行核实,现状位置与规划许可一致,实测建筑面积减少不大于规划许可面积的3%,可予通过规划核实。

    第十六条地下车库现状轮廓未超出地下车库范围线,且地下车库面积误差在±3%以内,可予通过规划核实。

    第十七条机动车车位数减少数量不大于许可总数量的5%,可予通过规划核实。

    第十八条单体建筑降层或少建的,可予通过规划核实。核实之后续建的,按违法建设处理。

    第十九条建筑物退线误差不超过±0.5米,可予通过规划核实。

    第二十条建筑物平面尺寸误差在规划许可尺寸的±2%以内,可予通过规划核实。

    第二十一条建筑位移主要控制点的X坐标误差在0.5米以内,Y坐标误差在0.8米以内,可予通过规划核实。

    第二十二条建筑高度允许误差:24米(含)以下建筑控制在±0.3米以内;24米—50米(含)建筑控制在±0.5米以内;50米—100米(含)建筑控制在±0.8米以内;100米以上建筑控制在±1.0米以内。

    第二十三条建筑物退线、平面尺寸、位移、高度等指标,超出允许误差范围的,原则上应进行日照复核。

    附件2

城建遗留问题项目行政处罚实施细则

    一、地下车库问题

    1.在用地范围内建设,但实际建设与规划许可不符,对超出规划许可的建筑面积的违法收入,由市城市管理综合执法部门予以没收。2.对少建或应建未建的建筑面积,对少建或未建部分的违法收入,由市城市管理综合执法部门依法予以没收。3.对规划许可为地下停车位,实际建设为停车库的,限期整改;对符合消防要求且停车库已经出售、使用,无法整改的,对其由地下停车位改建为停车库所产生的违法收入,由市城市管理综合执法部门依法予以没收,不符合消防要求,责令整改。4.超出用地范围或用地红线的,责令整改。

    二、停车位问题

    1.建设工程规划许可证中没有规划许可地下机械停车位的情况下,地下车库实际建筑面积与规划许可建筑面积相符(误差在规定范围内),但地下停车位设置不够的,市城市管理综合执法部门不再处理。2.地下机械停车位应建未建的,由市城市管理综合执法部门对其应建未建产生的违法收入予以没收。3.地面停车位个数不满足规划许可要求,限期整改到位的,不予处理,无法整改的,由辖区政府负责对其产生的违法收入予以没收,没收款项专项由于公共停车场建设。

    三、建筑高度问题

    对建筑物总高不符合规划许可的。1.涉及相邻权纠纷且有违法收入的,责令限期整改,辖区政府出具解决相邻权纠纷问题的承诺函后,由市城市管理综合执法部门对其违法收入予以没收;没有违法收入的,辖区政府出具解决相邻权纠纷问题的整改函后,市城市管理综合执法部门不再处理。2.不涉及相邻权纠纷,有违法收入的,由市城市管理综合执法部门对其违法收入予以没收;没有违法收入的,市城市管理综合执法部门不再处理。

    四、建筑物平面位置问题

    1.建筑物移位:不涉及相邻权的,市城市管理综合执法部门罚款处罚;涉及相邻权的,辖区政府出具解决相邻权纠纷问题的承诺函后,市城市管理综合执法部门罚款处罚。2.建筑物长、宽超出规划许可的,由市城市管理综合执法部门对其超出规划许可部分的违法收入予以没收。

    五、公共配套问题

    1.对于社区用房、物业管理用房、文化活动中心(站)、公厕、配电房、垃圾中转站、门卫、热力用房等公共配套设施,未经规划许可建设或实际与规划许可不符的,市城市管理综合执法部门罚款处罚。2.应建未建的,责令建设单位向辖区政府缴纳整改建设资金并限期建设,由辖区政府牵头组织协调相关职能部门、街道办事处、小区业主委员共同监管,辖区政府出具承诺函后,市城市管理综合执法部门不再处理。

    六、消防通道问题

    消防通道数量、位置、宽度、高度与规划许可不符,但通过消防验收的,不再处理;对未能通过消防验收的,责令进行整改。

    七、绿化率问题

    对绿化率不符合规划许可的,以建设整改为主,不能整改的,责令建设单位向辖区政府缴纳绿化整改建设资金并限期整改,由辖区政府牵头组织协调街道办事处、小区业主委员共同监管,辖区政府出具承诺函后,市城市管理综合执法部门不再处理。

    绿化率与规划许可不符,但经市政府或市政府授权部门同意调整并提供有关说明材料的,市城市管理综合执法部门不再处理。

    八、出入口、辖区内部道路问题

    对于地下车库出入口、小区出入口、内部道路实际建设与规划许可不符的,责令整改。无法整改且已实际投入使用,经辖区政府、街道办事处同意并且符合消防要求的,市城市管理综合执法部门不再处理,不符合消防要求的,责令整改。

    九、业主个人搭建问题

    业主个人违法搭建的,个人违法行为由辖区政府查处。在违法行为改正前,不动产登记部门不予办理该业主分户不动产登记,对其余符合规划部分的业主予以办理不动产登记手续。

    十、外立面造型、色彩问题

    1.对建筑物外立面造型与规划不符且存在超建面积的,限期整改,不能整改的,由市城市管理综合执法部门对超面积部分的违法收入予以没收。2.不存在超建面积的,市城市管理综合执法部门不再处理。3.外立面颜色与规划许可不符的,由建设单位向辖区政府缴纳整改资金,辖区政府监督整改并向市城市管理综合执法部门出具监督整改承诺函后,由市城市管理综合执法部门函告不动产登记部门。

    十一、建筑层数问题

    地下室、地下车库超层建设的,由市城市管理综合执法部门对超建部分没收实物或没收违法收入。

    十二、封闭阳台、入户花园问题问题

    因封闭阳台、入户花园增加的建筑面积不办理不动产登记,市城市管理综合执法部门不再处理。

    十三、原有建筑物未拆除问题

    对用地范围内未拆除的原有建筑物,根据净地出让的原则,由辖区政府(原征收部门)限期整改或拆除,并向市城市管理综合执法部门出具整改承诺函,由市城市管理综合执法部门函告不动登记部门。

    十四、城市绿地问题

    小区外部停车位、硬化道路、配电室、开闭所等侵占城市绿地的,经市政府或市政府授权部门同意调整并提供有关说明材料的,市城市管理综合执法部门不再处理。未经同意擅自占用城市绿地的,责令限期整改或拆除。

    十五、小区涉电安全问题

    对于住宅小区内按照有关部门文件要求建设的电动自行车充电棚等小区基础安全设施,由辖区办事处确认,市城市管理综合执法部门不再处理。

    注:本细则内所涉及的违法收入,均由具备相应资质的第三方评估确定,第三方无法评估的,由市住建工程定额管理部门根据工程定额确认。

    附件3

不动产权属权籍调查程序实施细则

    一、老城区个人之间共用宗土地范围的确定问题

    由不动产登记技术中心直接按申请人原登记范围各户房屋建筑占地面积确定土地范围,出具土地测量技术报告,并备注原发证范围中各户独用面积和分摊面积,且不再进行权籍调查。

    二、权籍调查中指界通知及结果公示程序问题

    1.由于年代久远、保管不善等原因导致的调查宗地土地权属来源资料缺失、相邻宗地权利人无法联系、相邻宗地权利人出席指界但拒绝签字、相邻宗地权利人出席指界并同意签字但拒绝提供书面身份证明等情况,按违约缺席指界处理。对于违约缺席指界或现场指界后不签字的情况,由不动产登记技术中心进行权籍调查后公告,指界通知书和公告需加盖安阳市自然资源和规划局公章,公告期为15个工作日,公告无异议,直接出具不动产权籍调查表。

    2.法院判决房产,虽有协助执行通知书,但四邻多有矛盾纠纷,相邻宗地权利人拒绝出席指界、签字。针对该类问题,由不动产登记中心函告法院,不动产登记技术中心确定四至界线,出具不动产权籍调查表后,进行不动产登记。

    三、原发证档案中宗地图、房产分户图与实地不一致的问题

    对属于房屋现状未改变,但《房屋所有权证》证载面积与现状不一致的,对原调查测量结果进行实地核实,以房屋现状面积为准;对属于翻建、翻修等变更原房屋现状的,仍维持原房产发证面积,土地面积以原房屋分户图占用面积为准。

    四、原土地登记用途为综合用地出让年限的确定

    原土地批准用途为综合用地,使用年限为50年。对于商业、住宅用地范围、面积等没有明确界定的,依据房产证记载的用途,按照原土地使用批准年限减去使用年限办理分割登记。

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